Seit dem 1. Januar 2022 muss jeder Akt der solidarischen Bürgschaft einen maximalen Betrag in Zahlen und Worten angeben, der vom Bürgen selbst verfasst wird. Diese Verpflichtung, die aus der Verordnung Nr. 2021-1192 vom 15. September 2021 hervorgeht, die das Sicherheitenrecht reformiert, hat die Logik der Verpflichtungsobergrenze verändert. Der Bürge verpflichtet sich nicht mehr für eine abstrakte Dauer des Mietvertrags, sondern für einen bestimmten Betrag, über den hinaus er nicht mehr verfolgt werden kann.
Artikel 2297 des Bürgerlichen Gesetzbuchs: Was die Reform für den Betrag der solidarischen Bürgschaft ändert
Vor 2022 konnte ein Vermieter einen Bürgschaftsvertrag ohne eine explizite Obergrenze verfassen. Der Bürge war dann hohen Beträgen ausgesetzt, die oft schwer vorhersehbar waren, insbesondere im Falle einer stillschweigenden Verlängerung des Mietvertrags über mehrere Jahre.
Artikel 2297 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verlangt nun, dass der maximal garantierte Betrag in Zahlen und Worten im Vertrag aufgeführt wird, andernfalls ist er nichtig. Es handelt sich nicht mehr um eine Empfehlung: Es ist eine Gültigkeitsvoraussetzung. Ein solidarischer Bürgschaftsvertrag ohne diese Angabe ist rechtlich nichtig, und der Vermieter verliert jede Möglichkeit, sich gegen den Bürgen zu wenden.
Diese Angabe muss handschriftlich erfolgen (oder zumindest vom Bürgen selbst verfasst werden, im Falle eines privaten Schreibens). Der eingetragene Betrag stellt die absolute Obergrenze der Verpflichtung dar, auch wenn die angesammelten Mietschulden diesen Betrag überschreiten. Der Vermieter, der einen maximalen Betrag im Vertrag festlegt, ist ebenso daran gebunden wie der Bürge. Wie die Seite www.big-immo.com detailliert beschreibt, zwingt diese Vorgabe dazu, die Obergrenze bereits bei der Unterzeichnung des Mietvertrags sorgfältig festzulegen.
Berechnung der Bürgschaftsobergrenze: Mieten, Nebenkosten und Instandhaltungskosten
Der im Vertrag angegebene maximale Betrag bezieht sich nicht nur auf unbezahlte Mieten. Er muss alle potenziellen Mietschulden abdecken, was mehrere verschiedene Posten umfasst.
- Die unbezahlten Mieten und Nebenkosten für die gesamte voraussichtliche Dauer der Verpflichtung (ursprüngliche Mietdauer, gegebenenfalls Verlängerungen, wenn der Vertrag dies vorsieht)
- Eventuelle Verzugszinsen, die dem Mieter auferlegt werden
- Die Kosten für die Instandsetzung der Wohnung im Falle von Schäden, die beim Auszug des Mieters festgestellt werden
- Die Verfahrenskosten, die der Vermieter zur Eintreibung der geschuldeten Beträge aufwendet
Ein Vermieter, der eine Obergrenze festlegt, die nur einige Monate Miete abdeckt, könnte ohne Rückgriff dastehen, wenn die Mietrückstände andauern und Schäden hinzukommen. Umgekehrt setzt ein zu hoher Betrag den Vertrag einer Anfechtung wegen Unverhältnismäßigkeit aus.
Welches Vielfaches der Miete in der Praxis heranzuziehen ist
Das Gesetz legt keinen festen Maßstab fest. Die praktischen Vorgehensweisen variieren je nach Art des Mietvertrags (möbliert, unmöbliert, Mobilitätsmietvertrag) und der Dauer der Verpflichtung. Einige Vermieter berechnen die Obergrenze, indem sie die gesamten Mieten und Nebenkosten über die Dauer des Mietvertrags addieren und dann einen Puffer für Instandhaltungskosten hinzufügen. Andere denken in Vielfachen der monatlichen Miete inklusive Nebenkosten.
Es gibt keinen gesetzlichen Text, der ein bestimmtes Vielfaches der Miete vorschreibt, um den maximalen Betrag festzulegen. Die Wahl liegt in einem Abwägen zwischen ausreichendem Schutz für den Vermieter und Verhältnismäßigkeit im Verhältnis zu den Einkünften des Bürgen.
Unverhältnismäßigkeit der Bürgschaft: Reduzierung statt Aufhebung
Artikel 2300 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der aus derselben Reform der Sicherheiten stammt, hat die Behandlung von als übermäßig erachteten Bürgschaften geändert. Vor 2022 konnte ein Bürge die einfache Aufhebung seiner Verpflichtung verlangen, wenn diese offensichtlich unverhältnismäßig im Verhältnis zu seinen Einkünften und seinem Vermögen war.
Seit der Reform wird die unverhältnismäßige Bürgschaft nicht mehr aufgehoben, sondern auf ein vom Gericht als angemessen erachtetes Niveau reduziert. Der Vermieter behält somit eine Garantie, wenn auch in reduzierter Form, während er zuvor alles verloren hätte. Für den Bürgen bleibt das Risiko, über seine finanziellen Möglichkeiten hinaus verpflichtet zu sein, bestehen, aber die Sanktion ist abgestuft.
Diese Entwicklung verändert die Strategie beider Parteien. Der Vermieter hat weniger Interesse daran, die Obergrenze künstlich zu erhöhen, da ein Richter sie auf einen angemessenen Betrag zurücksetzen kann. Der Bürge hingegen hat ein Interesse daran, sicherzustellen, dass der im Vertrag angegebene Betrag im Verhältnis zu seinen Nettoeinkünften und seinem verfügbaren Vermögen steht.
Was die Gerichte prüfen
Die verfügbaren Daten erlauben es nicht, ein universelles Verhältnis zu ermitteln. Die Richter bewerten von Fall zu Fall, indem sie den garantierten Betrag mit den monatlichen Einkünften, den Ersparnissen und den bestehenden Belastungen des Bürgen (laufende Kredite, andere Bürgschaften) vergleichen. Ein Bürge, der bereits für einen anderen Mietvertrag verpflichtet ist, sieht sein Risiko der Unverhältnismäßigkeit mechanisch ansteigen.
Visale-Garantie und solidarische Bürgschaft: zwei unterschiedliche Obergrenzenlogiken
Die Visale-Garantie, die von Action Logement angeboten wird, funktioniert wie eine Bürgschaft, die von einer öffentlichen Einrichtung gewährt wird. Ihre Deckungsobergrenze unterliegt eigenen Regeln, die sich von denen einer solidarischen Bürgschaft zwischen natürlichen Personen unterscheiden.
Visale deckt die Miet- und Nebenkostenrückstände bis zu einer bestimmten Anzahl von Monatsraten (Dauer und maximaler Betrag hängen von der Art des Mietvertrags und dem Profil des Mieters ab). Der Vermieter wählt die Obergrenze nicht: Sie wird durch die Bedingungen des Systems festgelegt.
Im Gegensatz dazu lässt die klassische solidarische Bürgschaft dem Vermieter die Freiheit, die Obergrenze festzulegen, vorbehaltlich der Verhältnismäßigkeit. Diese Freiheit bringt eine Verantwortung mit sich: Eine schlecht kalibrierte Obergrenze kann entweder den Vermieter unterversichern oder den Vertrag einer gerichtlichen Reduzierung aussetzen.
Ein Vermieter kann Visale und eine solidarische Bürgschaft für denselben Mieter nicht kumulieren, es sei denn, es handelt sich um Ausnahmen (Studenten- oder Ausbildungsverträge in bestimmten Fällen). Die Wahl zwischen den beiden Mechanismen hängt vom Profil des Mieters, der Dauer des Mietvertrags und dem praktizierten Mietniveau ab.
Der maximale Betrag einer solidarischen Bürgschaft ist keine Standardzahl, die auf alle Vermietungen anwendbar ist. Es handelt sich um einen verhandelten Betrag, der im Vertrag festgelegt wird und von der Miete, der vorgesehenen Dauer der Verpflichtung, den Nebenkosten und der finanziellen Leistungsfähigkeit des Bürgen abhängt. Ein Vertrag ohne einen bezifferten Betrag ist seit 2022 nichtig, und ein unverhältnismäßiger Betrag wird vom Richter reduziert, anstatt aufgehoben zu werden. Die Formulierung dieser Angabe verdient ebenso viel Aufmerksamkeit wie der Rest des Mietvertrags.
