Ein Paar unterschreibt einen Vorvertrag für eine alte Wohnung und entdeckt dann, dass der Zinssatz für die Kreditversicherung den gesetzlichen Höchstzinssatz überschreitet: der Kredit wird abgelehnt, obwohl die Einkünfte mehr als ausreichend waren. Diese Art der Blockade, die mit der Mechanik des effektiven Jahreszinses (TAEG) und nicht mit der Bonität zusammenhängt, verdeutlicht, wie sehr die Vorbereitung eines Immobilienkredits über die einfache Berechnung der Monatsrate hinausgeht.
Höchstzinssatz und TAEG: das Hindernis, das die Rechner nicht anzeigen
Oft wird angenommen, dass der nominale Zinssatz des Kredits allein die Machbarkeit des Antrags bestimmt. In Wirklichkeit muss die Bank überprüfen, dass der TAEG (effektiver Jahreszins) unter dem von der Banque de France festgelegten Höchstzinssatz bleibt.
Der TAEG aggregiert den nominalen Zinssatz, die Kosten der Kreditversicherung, die Garantiegebühren und die Bearbeitungsgebühren. Ein hoher Versicherungsbeitrag kann ausreichen, um die gesetzliche Grenze zu überschreiten, selbst wenn der Kreditnehmer alle Bonitätskriterien erfüllt. Man steht dann vor einer rein technischen Ablehnung.
Um dieses Hindernis zu umgehen, kann man den Kredit von ALO Immobilier mit klassischen Bankangeboten vergleichen und dann die Delegation der Versicherung nutzen, um den Gesamt-TAEG zu senken. Ein Wechsel des Versicherers kann manchmal mehrere Zehntelpunkte einsparen, was den Antrag unter die Grenze bringt.
Kriterien HCSF und Ausnahmeregelungen der Banken
Seit der Einführung der Regeln des Haut Conseil de stabilité financière wenden die Banken einen maximalen Verschuldungsgrad und eine begrenzte Kredithöhe an. Diese Normen gelten für nahezu alle Anträge.
Die Banken haben einen begrenzten Spielraum für Ausnahmen, der vorrangig auf die Hauptwohnung und Erstkäufer ausgerichtet ist. Dieser Spielraum ist kein individuelles Recht: Er hängt von der Geschäftspolitik jeder Institution und ihrer vierteljährlichen Produktion ab.
Was die Ausnahme konkret ändert
Ein Kreditnehmer, dessen Verschuldungsgrad leicht über dem Grenzwert liegt, kann akzeptiert werden, wenn die Bank ihr Kontingent an Ausnahmen nicht erschöpft hat. In der Praxis bedeutet dies, dass zwei identische Anträge bei zwei verschiedenen Banken unterschiedliche Antworten erhalten können.
Die französische Bankenvereinigung hat außerdem vorgeschlagen, diesen Rahmen zu lockern, insbesondere indem sie dem verbleibenden Einkommen mehr Gewicht beimisst als nur dem Verschuldungsgrad. Diese Vorschläge sind noch nicht in Kraft getreten, zeigen jedoch, dass das aktuelle System bestimmte Profile mit hohen Einkommen benachteiligt, deren verbleibendes Einkommen trotz einer höheren Verschuldung komfortabel bleibt.
Immobilienkredit: einen Antrag erstellen, den die Bank nicht ablehnen kann
Ein solider Antrag beschränkt sich nicht auf korrekte Gehaltsabrechnungen. Man bereitet den Boden mehrere Monate vor der Kreditanfrage, indem man drei Elemente stabilisiert, die die Kreditanalysten vorrangig betrachten.
- Die Restersparnis nach Eigenkapital: Die Bank möchte sehen, dass nach der Einzahlung eine Sicherheitsreserve bleibt, kein Konto mit null
- Die Kontoführung in den letzten drei bis sechs Monaten: kein Überziehungskredit, keine Rückbuchungen, keine sichtbaren Online-Glücksspielausgaben auf den Kontoauszügen
- Die berufliche Stabilität: Ein bestätigter unbefristeter Arbeitsvertrag hat Gewicht, aber ein Selbstständiger mit drei regelmäßigen und wachsenden Bilanzen kann vergleichbare Bedingungen erhalten
Der Einfluss der Kontoführung wird oft unterschätzt. Ein einziges kürzliches Bankereignis kann das Kreditangebot um mehrere Wochen verzögern, bis der Analyst zusätzliche Nachweise anfordert.
Eigenkapital und Nebenkosten
Das Eigenkapital deckt in der Regel die Notarkosten und einen Teil des Kaufpreises. Je höher das Eigenkapital, desto niedriger der angebotene Zinssatz, da die Bank ihr Risiko verringert.
Die Nebenkosten, die in das Budget einfließen, übersteigen die reinen Notarkosten: Garantiegebühren (Bürgschaft oder Hypothek), Bankbearbeitungsgebühren und gegebenenfalls Vermittlungsgebühren. Das Vergessen eines dieser Posten verfälscht den Finanzierungsplan und kann einen ungedeckten Liquiditätsbedarf zum Zeitpunkt der Unterzeichnung erzeugen.
Kreditversicherung: der am wenigsten genutzte Verhandlungsspielraum
Die Versicherung macht einen erheblichen Teil der Gesamtkosten des Immobilienkredits aus. Das Gesetz erlaubt die Delegation der Versicherung: Man kann einen Vertrag wählen, der extern zur kreditgebenden Bank ist, vorausgesetzt, die Garantien sind gleichwertig.
Die Vergleich von Versicherungen vor der Unterzeichnung des Kreditangebots bleibt das effektivste Mittel, um die Gesamtkosten des Darlehens zu senken. Der Unterschied zwischen dem Gruppenvertrag der Bank und einem delegierten Vertrag kann mehrere Tausend Euro über die gesamte Rückzahlungsdauer ausmachen.
- Überprüfen Sie die von der Bank geforderten Garantien (Tod, Invalidität, Arbeitsunfähigkeit), bevor Sie nach einem externen Versicherer suchen
- Mehrere Angebote anfordern, indem Sie das von der Bank ausgegebene standardisierte Informationsblatt übermitteln
- Den Zeitraum antizipieren: Die Bank hat eine gesetzliche Frist, um die Delegation zu akzeptieren oder abzulehnen, und dieser Zeitraum kann das Datum der Unterzeichnung verschieben
Profile mit medizinischem oder sportlichem Risiko
Kreditnehmer mit einem erhöhten Gesundheitsrisiko profitieren von dem AERAS-System, das eine Prüfung des Antrags auf mehreren Ebenen organisiert. Die daraus resultierenden zusätzlichen Versicherungskosten wirken sich direkt auf den TAEG aus. In diesem speziellen Fall wird die Delegation der Versicherung zu einer zwingenden Voraussetzung, um den Antrag unter dem Höchstzinssatz zu halten.
Für sportliche Risikoprofile (Paragliding, Tiefsee-Tauchen) können bestimmte Ausschlüsse von Garantien gegen einen Aufschlag aufgehoben werden. Man verhandelt diesen Punkt vor der Unterzeichnung des Angebots, nicht danach.
Die Strukturierung eines Immobilienkredits basiert auf drei konkreten Entscheidungen: der Wahl des Zinssatzes und der Laufzeit, der Kontrolle des TAEG im Verhältnis zum Höchstzinssatz und der Auswahl der Kreditversicherung. Jeder dieser Punkte wird separat verhandelt, und es ist ihre Kombination, die die tatsächlichen Finanzierungskosten über die gesamte Rückzahlungsdauer bestimmt.
