Dal 1° gennaio 2022, ogni atto di garanzia solidale deve menzionare un importo massimo in cifre, sia per il capitale che per gli accessori, redatto dallo stesso garante. Questa obbligazione, derivante dall’ordinanza n° 2021-1192 del 15 settembre 2021 che riforma il diritto delle garanzie, ha modificato la logica stessa del tetto di impegno. Il garante non si impegna più per una durata astratta di locazione, ma per una somma precisa oltre la quale non può più essere perseguito.
Articolo 2297 del Codice civile: cosa cambia la riforma per l’importo della garanzia solidale
Prima del 2022, un locatore poteva redigere un atto di garanzia senza indicare un tetto esplicito. Il garante si trovava quindi esposto a importi talvolta difficili da anticipare, soprattutto in caso di rinnovo tacito del contratto di locazione per diversi anni.
L’articolo 2297 del Codice civile impone ora che l’importo massimo garantito sia indicato in cifre e in lettere nell’atto, a pena di nullità. Non è più una raccomandazione: è una condizione di validità. Un atto di garanzia solidale privo di questa menzione è giuridicamente nullo, e il locatore perde ogni possibilità di rivalersi sul garante.
Questa menzione deve essere scritta a mano (o perlomeno redatta dalla garanzia stessa nel caso di un atto sotto firma privata). La somma indicata costituisce il tetto assoluto dell’impegno, anche se i debiti locativi accumulati superano tale importo. Il locatore che fissa un importo massimo nell’atto è vincolato tanto quanto il garante. Come dettaglia il sito www.big-immo.com, questa costrizione obbliga a calibrare il tetto con attenzione fin dalla firma del contratto.
Calcolo del tetto di garanzia: affitti, spese e costi di ripristino
L’importo massimo indicato nell’atto non corrisponde solo agli affitti non pagati. Deve coprire l’intero ammontare dei debiti locativi potenziali, il che include diverse voci distinte.
- Gli affitti e le spese non pagati per tutta la durata prevedibile dell’impegno (durata iniziale del contratto, anche rinnovi se l’atto lo prevede)
- Eventuali interessi di mora a carico del locatario
- I costi di ripristino dell’immobile in caso di danni riscontrati al momento della partenza del locatario
- I costi legali sostenuti dal locatore per recuperare le somme dovute
Un locatore che fissasse un tetto coprente solo per alcuni mesi di affitto rischierebbe di trovarsi senza rimedi se i debiti si prolungano e si aggiungono danni. Al contrario, un importo troppo elevato espone l’atto a una contestazione per sproporzione.
Quale multiplo di affitto considerare in pratica
La legge non fissa alcun parametro. Le pratiche sul campo variano a seconda del tipo di contratto (arredato, vuoto, contratto di mobilità) e della durata dell’impegno. Alcuni locatori calcolano il tetto sommando tutti gli affitti e le spese per la durata del contratto, poi aggiungono un margine per i costi di ripristino. Altri ragionano in multipli dell’affitto mensile spese incluse.
Nessun testo legale prescrive un multiplo di affitto preciso per fissare l’importo massimo. La scelta dipende da un arbitraggio tra copertura sufficiente per il locatore e proporzionalità rispetto ai redditi del garante.
Sproporzione della garanzia: riduzione piuttosto che annullamento
L’articolo 2300 del Codice civile, derivante dalla stessa riforma delle garanzie, ha modificato il trattamento delle garanzie ritenute eccessive. Prima del 2022, un garante poteva richiedere l’annullamento puro e semplice del suo impegno se era manifestamente sproporzionato rispetto ai suoi redditi e al suo patrimonio.
Da quando è avvenuta la riforma, la garanzia sproporzionata non viene più annullata ma ridotta a un livello ritenuto proporzionato dal giudice. Il locatore conserva quindi una garanzia, certo ridotta, dove prima perdeva tutto. Per il garante, il rischio di essere impegnato oltre le sue capacità finanziarie persiste, ma la sanzione è graduata.
Questa evoluzione cambia la strategia delle due parti. Il locatore ha meno interesse a gonfiare artificialmente il tetto, poiché un giudice potrà ridurlo a una somma coerente. Il garante, da parte sua, ha interesse a verificare che l’importo indicato nell’atto rimanga in rapporto con i suoi redditi netti e il suo patrimonio disponibile.
Cosa esaminano i tribunali
I dati disponibili non consentono di estrapolare un rapporto universale. I giudici valutano caso per caso confrontando l’importo garantito con i redditi mensili, i risparmi e le spese esistenti del garante (prestiti in corso, altre garanzie). Un garante già impegnato su un altro contratto vede aumentare meccanicamente il suo rischio di sproporzione.
Garanzia Visale e garanzia solidale: due logiche di tetto distinte
La garanzia Visale, proposta da Action Logement, funziona come una garanzia concessa da un ente pubblico. Il suo tetto di copertura obbedisce a regole proprie, diverse da quelle di una garanzia solidale tra persone fisiche.
Visale copre gli affitti e le spese non pagate entro un certo numero di mensilità (la durata e l’importo massimo dipendono dal tipo di contratto e dal profilo del locatario). Il locatore non sceglie il tetto: è fissato dalle condizioni del dispositivo.
Al contrario, la garanzia solidale classica lascia al locatore la libertà di fissare il tetto, a condizione di proporzionalità. Questa libertà implica una responsabilità: un tetto mal calibrato può lasciare il locatore sotto-coperto o esporre l’atto a una riduzione giudiziaria.
Un locatore non può cumulare Visale e una garanzia solidale per lo stesso locatario, salvo eccezioni (contratto per studenti o apprendisti in alcuni casi). La scelta tra i due meccanismi dipende dal profilo del locatario, dalla durata del contratto e dal livello dell’affitto praticato.
L’importo massimo di una garanzia solidale non è una cifra standard applicabile a tutte le locazioni. È una somma negoziata, indicata nell’atto, che dipende dall’affitto, dalla durata dell’impegno previsto, dalle spese accessorie e dalla capacità finanziaria del garante. Un atto privo di importo in cifre è nullo dal 2022, e un importo sproporzionato sarà ridotto dal giudice piuttosto che annullato. La redazione di questa menzione merita la stessa attenzione del resto del contratto.
