Desde 1º de janeiro de 2022, todo ato de fiança solidária deve mencionar um valor máximo em números, em principal e acessórios, redigido pelo próprio fiador. Essa obrigação, decorrente da ordem nº 2021-1192 de 15 de setembro de 2021 que reformou o direito das garantias, modificou a lógica do teto de compromisso. O fiador não se compromete mais por um prazo abstrato de contrato, mas por uma quantia precisa além da qual não pode mais ser processado.
Artigo 2297 do Código Civil: o que a reforma muda para o valor da fiança solidária
Antes de 2022, um locador podia redigir um ato de fiança sem incluir um teto explícito. O fiador se via então exposto a valores às vezes difíceis de antecipar, especialmente em caso de prorrogação tácita do contrato por vários anos.
O artigo 2297 do Código Civil impõe agora que o valor máximo garantido figure em números e por extenso no ato, sob pena de nulidade. Não é mais uma recomendação: é uma condição de validade. Um ato de fiança solidária sem essa menção é juridicamente nulo, e o locador perde toda a possibilidade de se voltar contra o fiador.
Essa menção deve ser manuscrita (ou pelo menos redigida pela própria fiança no caso de um ato sob assinatura privada). A quantia inscrita constitui o teto absoluto do compromisso, mesmo que as dívidas locatícias acumuladas ultrapassem esse valor. O locador que fixa um valor máximo no ato está tão vinculado quanto o fiador. Como detalha o site www.big-immo.com, essa exigência obriga a calibrar o teto com cuidado desde a assinatura do contrato.
Cálculo do teto de fiança: aluguéis, encargos e custos de reparo
O valor máximo inscrito no ato não corresponde apenas aos aluguéis não pagos. Ele deve cobrir todas as dívidas locatícias potenciais, o que inclui várias categorias distintas.
- Os aluguéis e encargos não pagos durante toda a duração previsível do compromisso (duração inicial do contrato, inclusive prorrogações se o ato o prever)
- Os eventuais juros de mora cobrados do locatário
- Os custos de reparo do imóvel em caso de degradações constatadas na saída do locatário
- Os custos processuais incorridos pelo locador para recuperar os valores devidos
Um locador que fixar um teto cobrindo apenas alguns meses de aluguel corre o risco de ficar sem recursos se os não pagamentos se prolongarem e se houver degradações adicionais. Por outro lado, um valor muito alto expõe o ato a uma contestação por desproporcionalidade.
Qual múltiplo de aluguel considerar na prática
A lei não estabelece nenhuma tabela. As práticas variam conforme o tipo de contrato (mobiliado, vazio, contrato de mobilidade) e a duração do compromisso. Alguns locadores calculam o teto somando todos os aluguéis e encargos durante a duração do contrato, e depois adicionam uma margem para os custos de reparo. Outros raciocinam em múltiplos do aluguel mensal com encargos incluídos.
Nenhum texto legal prescreve um múltiplo de aluguel preciso para fixar o valor máximo. A escolha depende de um equilíbrio entre cobertura suficiente para o locador e proporcionalidade em relação à renda do fiador.
Desproporcionalidade da fiança: a redução em vez da anulação
O artigo 2300 do Código Civil, proveniente da mesma reforma das garantias, modificou o tratamento das fianças consideradas excessivas. Antes de 2022, um fiador podia solicitar a anulação pura e simples de seu compromisso se este fosse manifestamente desproporcional em relação à sua renda e patrimônio.
Desde a reforma, a fiança desproporcional não é mais anulada, mas reduzida a um nível considerado proporcional pelo juiz. O locador, portanto, mantém uma garantia, embora diminuída, onde antes perdia tudo. Para o fiador, o risco de ser comprometido além de suas capacidades financeiras persiste, mas a sanção é graduada.
Essa evolução muda a estratégia das duas partes. O locador tem menos interesse em inflacionar artificialmente o teto, uma vez que um juiz poderá reduzi-lo a um valor coerente. O fiador, por sua vez, tem interesse em verificar se o valor inscrito no ato está em relação com sua renda líquida e seu patrimônio disponível.
O que os tribunais analisam
Os dados disponíveis não permitem estabelecer uma razão universal. Os juízes avaliam caso a caso, comparando o valor garantido com a renda mensal, a poupança e os encargos existentes do fiador (créditos em andamento, outras fianças). Um fiador já comprometido em outro contrato vê seu risco de desproporcionalidade aumentar mecanicamente.
Garantia Visale e fiança solidária: duas lógicas de teto distintas
A garantia Visale, proposta pela Action Logement, funciona como uma fiança concedida por um organismo público. Seu teto de cobertura obedece a regras próprias, diferentes das de uma fiança solidária entre pessoas físicas.
Visale cobre os aluguéis e encargos não pagos dentro de um certo número de mensalidades (a duração e o valor máximo dependem do tipo de contrato e do perfil do locatário). O locador não escolhe o teto: ele é fixado pelas condições do dispositivo.
Por outro lado, a fiança solidária clássica permite ao locador fixar o teto, desde que respeitada a proporcionalidade. Essa liberdade implica uma responsabilidade: um teto mal calibrado pode deixar o locador subcoberto ou expor o ato a uma redução judicial.
Um locador não pode acumular Visale e uma fiança solidária para o mesmo locatário, salvo exceções (contrato de estudante ou aprendiz em certos casos). A escolha entre os dois mecanismos depende do perfil do locatário, da duração do contrato e do nível de aluguel praticado.
O valor máximo de uma fiança solidária não é um número padrão aplicável a todos os aluguéis. É uma quantia negociada, inscrita no ato, que depende do aluguel, da duração do compromisso prevista, dos encargos adicionais e da capacidade financeira do fiador. Um ato sem valor numérico é nulo desde 2022, e um valor desproporcional será reduzido pelo juiz em vez de anulado. A redação dessa menção merece tanta atenção quanto o restante do contrato.
