Sinds 1 januari 2022 moet elke akte van solidariteitsborgstelling een maximaal bedrag in cijfers vermelden, in hoofdsom en accessoires, opgesteld door de borg zelf. Deze verplichting, voortvloeiend uit de ordonnantie nr. 2021-1192 van 15 september 2021 die het zekerhedenrecht hervormt, heeft de logica van de verbintenisplafond veranderd. De borg verbindt zich niet langer voor een abstracte huurperiode, maar voor een specifiek bedrag waarboven hij niet meer kan worden aangesproken.
Artikel 2297 van het Burgerlijk Wetboek: wat de hervorming verandert voor het bedrag van de solidariteitsborg
Voor 2022 kon een verhuurder een borgstellingsakte opstellen zonder een expliciet plafond op te nemen. De borg werd dan blootgesteld aan soms moeilijk te anticiperen bedragen, vooral in het geval van stilzwijgende verlenging van de huur over meerdere jaren.
Artikel 2297 van het Burgerlijk Wetboek vereist nu dat het maximaal gegarandeerde bedrag in cijfers en letters in de akte staat, op straffe van nietigheid. Het is geen aanbeveling meer: het is een voorwaarde voor geldigheid. Een solidariteitsborgstelling zonder deze vermelding is juridisch nietig, en de verhuurder verliest alle mogelijkheid om zich tegen de borg te keren.
Deze vermelding moet met de hand worden geschreven (of in ieder geval door de borg zelf worden opgesteld in het geval van een akte onderhands). Het bedrag dat is vermeld, vormt het absolute plafond van de verbintenis, zelfs als de opgelopen huurachterstanden dit bedrag overschrijden. De verhuurder die een maximumbedrag in de akte vaststelt, is net zo gebonden aan dit bedrag als de borg. Zoals de website www.big-immo.com uitlegt, verplicht deze beperking om het plafond zorgvuldig te kalibreren bij de ondertekening van de huurovereenkomst.
Berekening van het borgplafond: huren, kosten en herstelkosten
Het maximaal in de akte vermelde bedrag betreft niet alleen onbetaalde huren. Het moet alle potentiële huurverplichtingen dekken, wat verschillende posten omvat.
- De onbetaalde huren en kosten gedurende de verwachte duur van de verbintenis (oorspronkelijke huurperiode, zelfs verlengingen indien de akte dit voorziet)
- Eventuele rente op achterstallige betalingen die aan de huurder worden opgelegd
- De kosten voor het herstel van de woning in geval van schade vastgesteld bij het vertrek van de huurder
- De proceskosten die door de verhuurder zijn gemaakt om de verschuldigde bedragen te innen
Een verhuurder die een plafond vaststelt dat alleen enkele maanden huur dekt, loopt het risico zonder verhaal te komen te zitten als de achterstallige betalingen aanhouden en er schade bijkomt. Omgekeerd kan een te hoog bedrag de akte blootstellen aan een betwisting wegens disproportionaliteit.
Welke huurverhouding in de praktijk aanhouden
De wet stelt geen vast tarief vast. De praktijk verschilt afhankelijk van het type huur (gemeubileerd, leeg, mobiliteitshuur) en de duur van de verbintenis. Sommige verhuurders berekenen het plafond door het totaal van de huren en kosten over de duur van de huur bij elkaar op te tellen, en voegen vervolgens een marge toe voor herstelkosten. Anderen redeneren in veelvouden van de maandhuur inclusief kosten.
Geen enkele wettelijke tekst schrijft een specifiek veelvoud van de huur voor om het maximumbedrag vast te stellen. De keuze ligt bij een afweging tussen voldoende dekking voor de verhuurder en proportionaliteit ten opzichte van de inkomsten van de borg.
Disproportionaliteit van de borgstelling: vermindering in plaats van annulering
Artikel 2300 van het Burgerlijk Wetboek, voortvloeiend uit dezelfde hervorming van de zekerheden, heeft de behandeling van als buitensporig beschouwde borgstellingen gewijzigd. Voor 2022 kon een borg eenvoudigweg annulering van zijn verbintenis vragen als deze duidelijk onevenredig was ten opzichte van zijn inkomsten en vermogen.
Sinds de hervorming wordt de onevenredige borgstelling niet meer geannuleerd, maar verminderd tot een niveau dat door de rechter als proportioneel wordt beschouwd. De verhuurder behoudt dus een garantie, zij het verminderd, waar hij eerder alles verloor. Voor de borg blijft het risico bestaan dat hij zich verbindt boven zijn financiële mogelijkheden, maar de sanctie is gradueel.
Deze evolutie verandert de strategie van beide partijen. De verhuurder heeft minder belang bij het kunstmatig verhogen van het plafond, aangezien een rechter het kan terugbrengen tot een samenhangend bedrag. De borg heeft er daarentegen belang bij om te controleren of het bedrag dat in de akte is vermeld, in verhouding staat tot zijn netto-inkomsten en beschikbaar vermogen.
Wat de rechtbanken onderzoeken
De beschikbare gegevens maken het niet mogelijk om een universele ratio vast te stellen. Rechters beoordelen per geval door het gegarandeerde bedrag te vergelijken met de maandelijkse inkomsten, spaargeld en bestaande lasten van de borg (lopende kredieten, andere borgstellingen). Een borg die al betrokken is bij een andere huurovereenkomst ziet zijn risico op disproportionaliteit mechanisch toenemen.
Visale-garantie en solidariteitsborgstelling: twee verschillende plafondlogica’s
De Visale-garantie, aangeboden door Action Logement, functioneert als een borgstelling verleend door een openbare instelling. Het dekkingsplafond volgt eigen regels, die verschillen van die van een solidariteitsborgstelling tussen natuurlijke personen.
Visale dekt de onbetaalde huren en kosten tot een bepaald aantal maandlasten (de duur en het maximumbedrag zijn afhankelijk van het type huur en het profiel van de huurder). De verhuurder kiest het plafond niet: dit wordt vastgesteld door de voorwaarden van het systeem.
Daarentegen laat de klassieke solidariteitsborgstelling de verhuurder vrij om het plafond vast te stellen, onder voorbehoud van proportionaliteit. Deze vrijheid brengt een verantwoordelijkheid met zich mee: een slecht gekalibreerd plafond kan de verhuurder ofwel ondergedekt laten, ofwel de akte blootstellen aan een rechterlijke vermindering.
Een verhuurder kan Visale en een solidariteitsborgstelling niet cumuleren voor dezelfde huurder, behalve in uitzonderlijke gevallen (studentenhuur of leerling in bepaalde gevallen). De keuze tussen de twee mechanismen hangt af van het profiel van de huurder, de duur van de huur en het niveau van de huurprijs.
Het maximumbedrag van een solidariteitsborgstelling is geen standaardbedrag dat voor alle verhuur geldt. Het is een onderhandeld bedrag, vermeld in de akte, dat afhankelijk is van de huur, de voorziene duur van de verbintenis, de bijkomende kosten en de financiële capaciteit van de borg. Een akte zonder een vermeld bedrag is sinds 2022 nietig, en een onevenredig bedrag zal door de rechter worden verminderd in plaats van geannuleerd. Het opstellen van deze vermelding verdient evenveel aandacht als de rest van de huurovereenkomst.
