Desde el 1 de enero de 2022, todo acto de aval solidario debe mencionar un monto máximo cuantificado, en principal y accesorios, redactado por el garante mismo. Esta obligación, derivada de la ordenanza n° 2021-1192 del 15 de septiembre de 2021 que reforma el derecho de las garantías, ha modificado la lógica misma del límite de compromiso. El garante ya no se compromete por una duración abstracta de arrendamiento, sino por una suma precisa más allá de la cual no puede ser perseguido.
Artículo 2297 del Código Civil: lo que la reforma cambia para el monto de la fianza solidaria
Antes de 2022, un arrendador podía redactar un acto de aval sin incluir un límite explícito. El garante se encontraba expuesto a montos a veces difíciles de anticipar, especialmente en caso de renovación tácita del arrendamiento durante varios años.
El artículo 2297 del Código Civil impone ahora que el monto máximo garantizado figure en cifras y en letras en el acto, bajo pena de nulidad. Ya no es una recomendación: es una condición de validez. Un acto de aval solidario sin esta mención es jurídicamente nulo, y el arrendador pierde toda posibilidad de recurrir contra el garante.
Esta mención debe ser manuscrita (o al menos redactada por la fianza misma en el caso de un acto privado). La suma inscrita constituye el límite absoluto del compromiso, incluso si las deudas locativas acumuladas superan este monto. El arrendador que fija un monto máximo en el acto está tan vinculado como el garante. Como detalla el sitio www.big-immo.com, esta restricción obliga a calibrar el límite con cuidado desde la firma del arrendamiento.
Cálculo del límite de aval: alquileres, cargos y gastos de reparación
El monto máximo inscrito en el acto no corresponde únicamente a los alquileres impagos. Debe cubrir todas las deudas locativas potenciales, lo que incluye varios conceptos distintos.
- Los alquileres y cargos impagos durante toda la duración previsible del compromiso (duración inicial del arrendamiento, incluso renovaciones si el acto lo prevé)
- Los posibles intereses de demora a cargo del inquilino
- Los gastos de reparación del alojamiento en caso de daños constatados al salir del inquilino
- Los gastos de procedimiento incurridos por el arrendador para recuperar las sumas adeudadas
Un arrendador que fijara un límite que cubriera únicamente unos pocos meses de alquiler podría encontrarse sin recursos si los impagos se prolongan y se añaden daños. Por el contrario, un monto demasiado alto expone el acto a una impugnación por desproporción.
Qué múltiplo de alquiler considerar en la práctica
La ley no establece ninguna tabla de referencia. Las prácticas varían según el tipo de arrendamiento (amueblado, vacío, arrendamiento de movilidad) y la duración del compromiso. Algunos arrendadores calculan el límite sumando la totalidad de los alquileres y cargos durante la duración del arrendamiento, y luego añaden un margen para los gastos de reparación. Otros razonan en múltiplos del alquiler mensual con cargos incluidos.
Ningún texto legal prescribe un múltiplo de alquiler preciso para fijar el monto máximo. La elección depende de un arbitraje entre la cobertura suficiente para el arrendador y la proporcionalidad respecto a los ingresos del garante.
Desproporción del aval: la reducción en lugar de la anulación
El artículo 2300 del Código Civil, derivado de la misma reforma de garantías, ha modificado el tratamiento de los avales considerados excesivos. Antes de 2022, un garante podía solicitar la anulación pura y simple de su compromiso si era manifiestamente desproporcionado en relación con sus ingresos y su patrimonio.
Desde la reforma, el aval desproporcionado ya no se anula sino que se reduce a un nivel considerado proporcionado por el juez. El arrendador conserva, por lo tanto, una garantía, aunque disminuida, donde antes perdía todo. Para el garante, el riesgo de estar comprometido más allá de sus capacidades financieras persiste, pero la sanción es graduada.
Esta evolución cambia la estrategia de ambas partes. El arrendador tiene menos interés en inflar artificialmente el límite, ya que un juez podrá reducirlo a una suma coherente. El garante, por su parte, tiene interés en verificar que el monto inscrito en el acto esté en relación con sus ingresos netos y su patrimonio disponible.
Lo que examinan los tribunales
Los datos disponibles no permiten establecer un ratio universal. Los jueces evalúan caso por caso comparando el monto garantizado con los ingresos mensuales, el ahorro y las cargas existentes del garante (créditos en curso, otros avales). Un garante ya comprometido en otro arrendamiento ve aumentar mecánicamente su riesgo de desproporción.
Garantía Visale y aval solidario: dos lógicas de límite distintas
La garantía Visale, propuesta por Action Logement, funciona como un aval otorgado por un organismo público. Su límite de cobertura obedece a reglas propias, diferentes de las de un aval solidario entre personas físicas.
Visale cubre los impagos de alquiler y cargos dentro de un cierto número de mensualidades (la duración y el monto máximo dependen del tipo de arrendamiento y del perfil del inquilino). El arrendador no elige el límite: está fijado por las condiciones del dispositivo.
En cambio, el aval solidario clásico deja al arrendador libre de fijar el límite, bajo la condición de proporcionalidad. Esta libertad implica una responsabilidad: un límite mal calibrado puede dejar al arrendador subcubierto o exponer el acto a una reducción judicial.
Un arrendador no puede acumular Visale y un aval solidario para el mismo inquilino, salvo excepciones (arrendamiento estudiantil o aprendiz en ciertos casos). La elección entre los dos mecanismos depende del perfil del inquilino, de la duración del arrendamiento y del nivel de alquiler aplicado.
El monto máximo de un aval solidario no es una cifra estándar aplicable a todos los arrendamientos. Es una suma negociada, inscrita en el acto, que depende del alquiler, de la duración del compromiso prevista, de los cargos anexos y de la capacidad financiera del garante. Un acto sin monto cuantificado es nulo desde 2022, y un monto desproporcionado será reducido por el juez en lugar de ser anulado. La redacción de esta mención merece tanta atención como el resto del arrendamiento.
