Der Schweizer Immobilienmarkt basiert auf einem Fundament wirtschaftlicher Stabilität, aber die Spielregeln ändern sich. Steuerreform der Mietwertbesteuerung, Anstieg der SARON-Hypotheken, thermische Anforderungen, die die Unterschiede zwischen den Immobilien vergrößern: Erfolg im Immobilienbereich in der Schweiz setzt voraus, dass man diese Mechanismen beherrscht, bevor man irgendetwas unterschreibt.
SARON-Hypotheken und Zinsrisikomanagement in der Schweiz
Die klassischen Immobilienleitfäden vergleichen selten die Finanzierungsstrategien über die Wahl zwischen Festzins und variablem Zins hinaus. Die Realität des Schweizer Marktes hat sich jedoch auf ein präzises Instrument verlagert: die SARON-indexierte Hypothek.
Im ersten Halbjahr 2026 machen SARON-Hypotheken 24 % des gesamten Hypothekenvolumens auf nationaler Ebene aus, gegenüber 22 % im zweiten Halbjahr 2025. In der deutschsprachigen Schweiz übersteigt dieser Anteil 30 % und erreicht mehr als 40 % bei Neuanschaffungen in dieser Region.
Diese Finanzierungswahl ist nicht trivial. Eine SARON-Hypothek bietet eine überlegene Refinanzierungsflexibilität, setzt den Kreditnehmer jedoch einem potenziellen Anstieg der Belastungen aus, wenn die Zinsen steigen. Der Entscheid zwischen kurzer und langer Laufzeit wird dann zu einer strategischen Entscheidung, nicht zu einem einfachen Reflex. Investoren, die ihre Recherchen über Plattformen wie immobref.ch zentralisieren, sparen Zeit beim Vergleichen der Objekte, aber die Frage der Finanzierung verdient ebenso viel Aufmerksamkeit wie die Wahl der Immobilie selbst.
Streichung des Mietwerts: Was die Reform von 2029 ändert
Die Streichung des Mietwerts ist für 2029 beschlossen. Es handelt sich nicht nur um eine einfache Steuerstreichung: Sie geht mit dem gleichzeitigen Wegfall von Steuerabzügen einher, die bisher die Logik des langfristigen Besitzes und der Renovierung strukturierten.
Streichung der Abzüge und Auswirkungen für Eigentümer
Die laufenden Instandhaltungskosten und die Hypothekenzinsen für die Hauptwohnung werden nach Inkrafttreten der Reform nicht mehr abziehbar sein. Eine Renovierung vor 2029 ermöglicht es weiterhin, von den aktuellen Abzügen zu profitieren, was ein Zeitfenster für Eigentümer schafft, die Renovierungsarbeiten in Betracht ziehen.
Für Investoren im Mietsektor sieht die Situation anders aus. Die vermieteten Immobilien behalten eine unterschiedliche steuerliche Behandlung, aber der Druck auf die Eigentümer wird die Kaufströme umverteilen. Renovierte und energetisch effiziente Immobilien werden mechanisch an Wert gewinnen im Vergleich zu energetischen Schwachstellen.
Renovierungsstrategie vor dem steuerlichen Umbruch
Bis 2029 mit der Renovierung zu warten, bedeutet, den steuerlichen Hebel zu verlieren. Eigentümer, die antizipieren, können:
- Die Isolierungs- und Heizsystemwechselarbeiten vor dem Stichtag planen, um die noch geltenden Instandhaltungsabzüge zu erhöhen
- Den Energieausweis der Immobilie bewerten lassen, da der Preisunterschied zwischen einem zertifizierten Gebäude und einem nicht renovierten Gebäude jedes Jahr größer wird
- Die Arbeiten auf zwei aufeinanderfolgende Steuerjahre verteilen, um den Effekt der Abzüge zu optimieren
Energetische Effizienz und Immobilienpreise in der Schweiz
Die thermische Effizienz ist das dominierende Bewertungsmerkmal auf dem Schweizer Markt geworden. Eine Minergie-zertifizierte Immobilie oder ein gleichwertiges Objekt wird mit einem erheblichen Aufpreis im Vergleich zu einem vergleichbaren, nicht renovierten Objekt verkauft. Diese Preisschere wird nur größer.
Der Grund ist doppelt. Die Käufer antizipieren die zukünftigen Heizkosten, und die Banken integrieren mittlerweile die energetische Leistung in ihre Kriterien für die Hypothekenvergabe. Ein schlecht isoliertes Gebäude stellt ein Abwertungsrisiko dar, das die Finanzinstitute nicht mehr ohne Kompensation tragen wollen.
Für einen Investor bedeutet dies, dass die energetische Analyse der Renditeanalyse vorausgeht. Eine Immobilie mit einer attraktiven Bruttorendite, aber einer schlechten Energieklasse kann sich mittelfristig als Falle erweisen, zwischen notwendigen Arbeiten und Wertverlust beim Wiederverkauf.
Wohnungsmangel und Preisdynamik nach Segmenten
Der Neubau bleibt angesichts der Nachfrage unzureichend. Die Prognosen für 2026 gehen von einem Anstieg der Preise für Eigentumswohnungen zwischen 2 % und 3 % aus, laut Analysen von UBS und Raiffeisen. Diese moderate Entwicklung verbirgt erhebliche Unterschiede zwischen den Segmenten.
Ertragswohngebäude
Die Preise für Wohngebäude sind im Jahresvergleich um 4,3 % gestiegen, laut den CIFI-Daten. Dieses Segment zieht institutionelle Investoren an, was die Renditen drückt, aber die Bewertungen stabilisiert. Der Wettbewerb zwischen institutionellen und privaten Investoren intensiviert sich bei hochwertigen Objekten.
Büros und Gewerbeflächen
Das Segment der Büros zeigt eine kontrastierende Dynamik. Gut gelegene und flexible Flächen behalten ihre Attraktivität, während starre Flächen am Stadtrand Schwierigkeiten haben, Käufer zu finden. Homeoffice hat die geografische Nachfrage umverteilt, ohne sie insgesamt zu reduzieren.
Periphere Zonen, die durch Homeoffice profitieren
Die Entwicklung der Fernarbeit bringt einst sekundäre Regionen voran. Das Wallis, Graubünden und einige Gemeinden des Jurabogens profitieren von einem Zustrom von Käufern, die zwischen Erreichbarkeit, Lebensqualität und Preis pro Quadratmeter abwägen. Diese Zonen bieten weiterhin Preisniveaus, die mit einem Erstkauf vereinbar sind.
Der Immobilienmarkt in der Schweiz im Jahr 2026 lässt sich durch drei gleichzeitige Perspektiven lesen: die Finanzierungsart (SARON oder Festzins), den steuerlichen Zeitrahmen (vor oder nach 2029) und die energetische Leistung des Gebäudes. Ein Investor, der eine dieser drei Dimensionen vernachlässigt, trifft eine unvollständige Entscheidung, unabhängig vom Standort der Immobilie.
